买了地铁房似乎就买到了一份升值保障。但你也许不清楚

来源: 未知责任编辑: admin时间:2018-05-30

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大家都知道,地铁房有潜力,买了地铁房似乎就买到了一份升值保障。但你也许不清楚同一城市,城区、近郊和远郊不同位置的地铁房有着不一样的溢价空间,也不清楚不同量级的城市,地铁房的溢价空间和级别竟然成反比;很多人甚至愿意在周边传来地铁规划预期的时候就着急“下手”,以为挖到了“潜力股”,殊不知规划是会变的,只要不正式开建,都有被取消的可能……

今天,易哥用5个Q&A,讲透地铁房“潜力”这回事儿,再附送一份你用得上的“地铁房潜力城名单”!

我们先来举两个例子。

例子1:某一线城市

地铁网完善

(由于该数据统计距今有一段时间了,所以大家不要特别在意价格,只看数据对比即可。)

从上图可以看到,在这个一线城市中,有轨道交通的房子,比没有轨道交通的房子贵3000元,溢价超10%。也就是说,对于这个一线城市,地铁轻轨等轨道交通,创造了至少10%的溢价。

例子2:某二线城市

目前只有2条地铁在运营,

4条在建,10多条处于规划中。

(地铁房:地铁周边1公里内;近地铁房:距离地铁1-2公里范围;非地铁房:距离地铁2-5公里范围)

地铁房比非地铁房,贵了2500元左右。也就是说,对于这个二线城市,轨道交通产生了将近20%的高溢价。

Q1:为什么二线的地铁房,比一线地铁房的溢价率更高?

一线城市地铁网络完善,越来越多的房子从非地铁房,逐渐变成地铁房或者是近地铁房,该涨的都涨差不多了,所以整体价格偏差会逐渐缩小。而对于二线城市来说,由于地铁线路少,地铁网尚未建成,地铁房更加稀缺。因为稀缺,造就了暂时的高溢价。从另一个角度来看,很多该涨的都还没涨,也留下了很多机会。所以说,二三线城市,地铁刚开始建设的城市,地铁房的投资机会还有很多。

Q2: 为什么这个二线城市中没有正式运营的地铁线,产生不了高溢价?

因为地铁房的涨价,公认的往往有3次:第一次,地铁规划出炉;第二次,地铁开始建设;第三次,地铁正式通车。

规划多,建设少,通车更少,就是二线城市地铁房溢价高,非地铁房溢价低的原因。通车后的地铁房溢价了3次,而规划中的地铁房可能只溢价了1-2次。而基于这一点,就产生了一个新的机遇:正在建设中的地铁房,是一个非常好的潜力型资产。注意,只有建设中的,才是潜力股。

Q3: 为什么规划中的地铁房不能算是真正的潜力型资产?

因为规划是会变化的,只要不正式开建,都有被取消的可能。

大家可以自行百度地铁被叫停的新闻,有14个城市规划好的线路,今年3月刚刚被取消。

尤其是对于刚需来说,攒点钱买套房不容易,宁愿少赚一次升值,也不能买到没有地铁的远郊,不然以后哭都没有用。

说完了地铁房的真正价值,我们再来看看,远郊地铁房的潜力。

我们再来看一个例子。

例子3:某一线城市

地铁与市中心距离,对周边房价的影响:

从图中红线和蓝线中相隔的距离来看,距离市中心越近,地铁房溢价越低。离市中心越远,地铁房价的价值才会真正体现。甚至到25-30KM范围,地铁房能比非地铁房贵20%以上。

Q4: 为什么离市中心越远,地铁房的溢价率越高?

1.因为越靠近市中心,房价越贵,公众交通选择众多,居民身价普遍较高,选择私家车及公共交通的人数更多,因此,地铁不是生活必需品。

2.越靠近市中心,一线城市的地铁密度越高,非地铁房几乎不存在,而越靠近远郊,地铁密度越低,地铁房非地铁房差异越明显。

3.远郊盘大多为刚需购买,地铁往往是出行必须品,而如果没有地铁,则会增加1-2小时甚至更多的通勤时间,这是上班族不能接受的。所以,为地铁支付高溢价,成为远郊接盘侠们的普遍选择。

30KM,是一个一线城市的最大通勤距离,在这个距离之下,睡城是存在的。即上班在市内,睡觉在远郊。这种范围,有真实需求支撑,完全不用担心未来的置换或者变现问题。

而对于二线城市来说,20KM是极限。20KM内的远郊,相对更安全一些,超出这个范围,地铁房也会多少打些折扣,毕竟,1小时通勤,基本上是二线城市的极限。

三线城市要再打个折。

对于以上分析,我们再次得出两个非常重要的结论:

1.远郊地铁房的潜力,有时候会比市内更大。(潜力是相对的,郊区跟郊区比,别拿郊区跟市中心比)

2.提前布局远郊地铁房,可以用最小的成本,获取相对更高的利益,并且更有保障。

Q5: 哪些城市的地铁房,更有潜力?

首先,我们必须要了解,城市轨道交通的3个发展阶段。

第一阶段:开通里程150KM以下,地铁线路往往只有2-3条,通常是沿着城市横竖中心轴分布。这种情况下,地铁尚不能进入大多数人的日常生活,公交和私家车依然是主要交通工具。此时,不论是城内还是郊区,地铁房升值空间都很大。

第二阶段:开通里程150-300KM之间,绕城环线已经建设,轨道网络初具规模,市内非地铁房越来越少,这个时候人们将习惯于地铁出行。此时,市内的非地铁房的洼地,将会被逐渐填上,原来的非地铁房,在变成地铁房的过程中,价格会出现明显上涨,好的机会也将越来越少。郊区地铁房空间依然很大。

第三阶段:里程数大于300KM,市区内基本没有非地铁区域,主要建设为郊区线路,此时,市内地铁房优势基本耗尽,市区地铁口吸引力下降,郊区地铁房将会出现明显上涨,年轻人往往会选择在远郊买一地铁房出租,然后在工作地附近,租一老破小来暂时过度。此时,整个城市的地铁房潜力,都越来越小,除非是开发新的线路。

所以,了解清楚自己城市的轨道交通建设,进行到哪一步,对地铁房的购房有着至关重要的参考简直。

其实这个数据不难查到,每个城市的轨道交通运营里程数,都是可查的。

由此来看:

1、排名前4的北上广南,在市内买房,不用太纠结是否是地铁房。

2、排名前十的深圳,重庆,武汉,成都,天津,大连,市内地铁房做为参考即可,近远郊地铁盘性价比更高。

3、而排名更后的这些城市,苏杭郑西昆宁长等城市,规划中的地铁房,不论市内市外,都有潜力可挖掘。

当然,以上的这些都只是技术层面的推论,考量一个城市房价是否会上涨,主要还是货币,土地供给,人口等多维因素共同决定。

最后,再次强调:对于大多数二三线城市来说,地铁房还有非常大的升值潜力,尚未爆发。只要认真筛选,未来依然有机会,去实现最终的弯道超车。

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